Atualmente, com o desenvolvimento das grandes metrópoles, tem sido muito comum a constituição de condomínios edilícios, especialmente pela ampliação da segurança e áreas de lazer comum.
O termo “edílico” deriva do termo “cum” significa conjuntamente, enquanto a palavra “dominum” expressa domínio, propriedade. Portanto, condomínio é propriedade conjunta, que pertence a mais de uma pessoa. Assim, a palavra edilícia, aedilitium, corresponde à edificação – que pode ser de unidades em loteamento (casas) ou edifício de pavimentos, apartamentos, salas, entre outros. Diante disso, condomínio edilício é a copropriedade numa edificação da qual existem unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
A disciplina da propriedade edilícia no Brasil é disciplinada na Lei 4.591/1964 e nos artigos 1.331 a 1.358 (Livro III, Título III, Capítulo VII) do Código Civil Brasileiro.
Assim, artigo 1.332 do Código Civil os modos admitidos de constituição de condomínio edilício:
Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas umas das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam.
A instituição compreende mais de uma modalidade: pode se dar por meio de escritura pública ou instrumento particular, de modo geral mediante ata de assembleia geral dos condôminos, quando é estipulada uma destinação a um prédio (se existente ou depois de construído) ou a um terreno, dividindo-o em frações ideais e em unidades autônomas.
Diante disso, a convivência de diversas pessoas com direito de propriedade cobre quota partes no Condomínio, ensejam diversos problemas decorrentes da vizinhança, necessitando de normas para regulamentar o comportamento dos que utilizam as partes comuns, resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos coproprietários.
Nesse ínterim, é importante a institucionalização de um “estatuto”
das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio. Ante a isto, nasce a necessidade de se instituir a Convenção de Condomínios, que corresponde a uma norma disciplinar interna de cada condomínio adequada às suas necessidades e peculiaridades.
Em que pese seja a Convenção do Condomínio um documento elaborado em acordo com as vontades dos condôminos, é importante se ater a alguns elementos que devem constar nesse documento.
Primeiramente, é importante que este documento seja escrito, confirmando a vontade dos condomínios, que reflita a essência da estrutura edilícia, atendendo ao perfil de sua estrutura.
Isso porquê, cada estrutura possui peculiaridades que divergem de outras, devendo tal documento sem elaborado em alinho com essas características a fim de minimizar conflitos e zelar pelo harmônico convívio dos condôminos.
Além disso, ou seja, além das características individuais de cada condômino, as Convenções devem sem pautados nas Legislações editadas pelo poder público.
Desse modo, a Convenção de Condomínio trata de determinações como a discriminação de áreas comum do condomínio, como será realizada o rateio das despesas condominiais, além de regras gerais para convocação de Assembleias Gerais.
Já o Regimento Interno, abarca temas acerca de acordos coletivos de boa convivência, regras de utilização de áreas comuns e se aplicam tanto aos condôminos quanto aos visitantes da edificação.
Assim, a convenção e o regimento interno são documentos que regulamentam a vida em condomínio sendo um o complemento do outro, porquanto, a convenção edite regras gerais de estrutura e funcionamento, o regimento trata do comportamento que se espera de cada condômino.
Portanto, e com o fito de evitar problemas no curso dessa relação, se tratando de condomínios, o ideal é que o administrador procure profissional especializado em direito imobiliário e condominial para elaboração dos documentos que regeram a convivência entre os condôminos.
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